팬션의 허와 실 그 첫번째

 

 

펜션(Pension)이란? 본래 '노후연금'이란 뜻으로 노후에 편안하게 생활할 수 있는 전원주택의 새로운 형태이다   펜션은

 

1. 가장 좋은 투자요령은 펜션의 1차 구조조정을 관전한 후에 급매물을 저렴하게 구입하는 것!

이미 우리나라의 펜션은 공급 초과 국면에 진입해 있는 상태다.

2004년 3월 현재 전국에 펜션은 1500여동, 객실 수로는 2만실이 넘을 것으로 추산되고 있으며

현재도 펜션 건축을 위한 전용허가 건수가 급증하고 초대형 펜션 단지들이 앞다퉈 분양에 나서고 있어

머지않아 펜션의 숫자는 심각한 과포화 상태에 이르리라는 관측을 하고 있다.

단지형 펜션이든, 개인형 펜션이든, 근사한 테마를 갖추고 있든,

그렇지 못하든간에 펜션 숫자의 절대적인 급증은 어느 펜션을 막론하고 이미 매출액 감소와 광고비 증가라는 현상을 초래하고 있다.

무서운 속도로 급증하는 펜션의 숫자는 기존 펜션의 매출을 심각하게 잠식해 들어가고 있어

가동률이 높던 국내의 내로라 하던 펜션도 1년새에 매출액이 절반 이하로 떨어지고 있는 실정이다.

펜션에 관심은 있지만 아직 시작 안하신 분들은 2~3년후,

이렇게 우후죽순처럼 생겨나고 있는 펜션이 한바탕 1차 구조조정을 거친 후

펜션 건축 붐도 시들해질 때까지 펜션 투자는 관망할 필요가 있다.

2~3년 기다린 후에도 변치 않고 펜션을 운영해보고 싶은 분들은

앞다퉈 나올 그런 급매물중 객실규모, 위치, 주변 관광지, 교통여건 등 가장 조건이 좋은 걸로

선택해 시작하시는 것도 좋은 방법입니다.

2. 펜션 급매물 속출 예상

아직은 펜션을 매매하는 부동산 업체들이 많질 않고,

급매물이라 하여도 투자원금을 거의 다 받는 식이어서 가격도 별로 싸지 않지만(아직은 다들 그렇게까지 절박하지 않으니까) 아마 2~3년 후쯤부터는 웬만한 부동산 사이트의 가장 눈에 잘 띄는 자리는 다 펜션 매물 광고로 차있을지 모른다.

그러한 매물중 좋은 조건의 것을 고르시면 어렵게 허가받으러 다닐 필요도 없고,

집짓는다고 폭삭 늙어버릴 염려도 없으니 일거양득이 될 수있다.

 

새 주인의 취향대로 리뉴얼을 말끔하게 한후 홈페이지를 새로 만들면 펜션 힘들게 지어서 하는 것보다 훨씬 유리할 수 있기 때문이다.

3. 펜션부지 가격, 지금이 "최고점"

펜션부지 가격, 정말 올라도 너무나 많이 올랐다.

기획부동산이 가격을 올려놓으니 그냥 개인들이 소유한 땅도 덩달아 올랐다고 보면 된다.

 

지금도 수많은 기획부동산이나 펜션 분양업체들이(일명 디벨로퍼라고 하던가요) 자기들이 저가에 구입한 땅을 고가로 팔아먹으려고 혈안이 되어 있다.

주식거래에서 "상투"라는 말을 자주 쓰지만 지금이 바로 펜션부지의 가격이 상투까지 올라간 시점이다

4. 펜션, 환금성 

비싸게 구입한 땅에 지은 펜션, 건축비도 만만찮게 들어가건만 곧 매각하기 어려운 골치아픈 부동산이 될 수도  있다.

펜션을 아파트나 콘도회원권, 골프회원권과 달리 헐값에 매각하지 않는한 아무리 급한 일이 있어도 현금화하기 어렵다는 것이다.

특히나 초대형 단지안에 있는 펜션들, 이런 펜션 매각하는 것은 더 어렵다.

그나마 헐값에라도 매각이 용이한 것은 개인펜션들이 낫다

 예쁘고 넓은 정원이 있고, 나무 많이 심어놓고 나름대로 주인이 애정과 정성을 가꾸어나간 그런 곳을 말함이다.

5. 토요일과 여름성수기, 연휴 손님이 100% 차도 그걸로는 현상유지밖에 못합니다.

펜션에 대해 깊이 알아보지 않으신 분들은 펜션으로 안정적인 수입을 올릴 수 있는 걸로 생각한다

토요일이나 여름 성수기 혹은 간혹 있는 연휴의 예약이 설령 공실 하나 없이 100% 완료된다고 해도 그것만으로는 현상 유지밖에 안된다는걸 대부분의 사람들이 잘 모르고있다

토요일이나 연휴에 예약이 꽉꽉 차있는 걸 보고 주중에도 잘될 것으로 생각하실테고, 이용료도 현금으로 받으니 아마 돈 굉장히 많이 번다고 생각하실수 있다는 것이다.

펜션에서 그나마 토요일과 성수기때 공실 없이 예약율 높으려면 물에 우아하게 떠있는 백조처럼 안보이는 물밑에서 펜션주가 얼마나 "물차기"를 해야 하는지 몰라서 그런다

그나마라도 토요일과 성수기 예약이 다 완료되는 펜션은 펜션주가 나름대로 엄청난 "비용"과 "정성"을 쏟는 결과이지 그렇게 쉬운 일이 아니다.

인터넷으로 카드결제할 수 있는 펜션을 더 좋아하기 때문에 지금도 가동률 높은 곳은 거의 인터넷 전자결제가 되는 펜션이다.

그렇게 되면 세금을 성실신고해야 하므로 세금도 많이 내어야 하고,

카드수수료로 꼬박꼬박 3~4% 카드사에 지불하고 물론 성실 납세를 하여야 하지만

손익 분기점 파악을 잘 하라는 얘기이다