팬션의 허와 실 그 두번째

노후에 팬션을 계획한다면

 

겨울철 비수기에 접어들면서 가동률 하락, 수익성 악화로 인해 펜션매물이 많이 나오고 있다.

올해부터 시작된 베이비부머들의 은퇴에 즈음하여 이들의 대부분이 농촌 출신으로 그동안 꿈으로만 전원생활을 수익과 더불어 설계하다보니 자연스레 팬션에 관심이 쏠리는 것 같아 적어본다

수도권 외곽의 성질상 서울처럼 건축 인허가에서부터 시공까지 전혀 기본지식이 없는 분들이 선택하는게 기존펜션을 매수해서 영업을 해 보려는 하기 때문이다

 

이때  꼭 집고 넘어가야할  사항을 보자

 

펜션, 민박업의 인허가 

2005년 11월 이전 영업활동을 하고 있던 경우

2006년 4월까지 객실수 7실 이내로 민박업 등록을 받아주었지만

신규등록의 경우 거주공간을 포함해서 건축면적 45평 이내인 경우만 등록이 가능하고

 

기존에 민박으로 등록을 하고 영업을 했던 곳을 인수하시더라도

소유주가 바뀌면 신규등록으로 간주한다는 것이다.

 

또한 45평을 초과하는 기존건물의 경우 민박등록이 불가능 하다.

기존 펜션의 특성상 등록 자체가 불가능한 경우가 대부분이다.

 

45평을 초과할 경우

숙박시설로 용도변경을 하고 정식숙박업소로 허가를 받아야 하는데

숙박시설로 건축물을 용도변경하고 제반 조건(특히 소방시설)을 갖춰 숙박업으로 등록하는 건

상당히 까다로운 일이고 위치에 따라서는 아예 불가능한 경우도 있다

 

 

팬션 영업 몸만 바쁘지 유지하기도 어렵다

대부분 높은 가동률, 성업중이라고 하지만 펜션업으로 돈을 버는 경우는 고사하고

관리인, 청소부, 세탁 아줌마의 급료를 아끼려고 손수 꾸려 나갈 생각은 오산이다

손님도 없는데 보일러를 끌수도 없다 .

동파되면 배보다 배꼽이 더 커지므로 화목보일러로 대체하자니

오히려 나이 먹어 절약이라는 단어에 억눌려 스트레스에 시달린다고 한다

 

펜션업은 돈보다는 좋은 자연환경에서 살면서 지인들이 잊지 않고 찾아 주는 정도에 만족하여야 한다

 

세컨 하우스로 만족하여야

본거지에 일정 수입이 있다면 여유시간에 짐승들과 식물들을 돌보며 자식들이 찾아와 쉴 수있는세컨 하우스 개념으로 계획을 잡고

일정 수입이 단절된 경우라면 계획자금의 60%는 남겨 다른 투자처를 구상하여야한다

만약 직접 토지를 구입하여 스스로 신축할 경우 차후에 기대이익을 생각한다면 후회는 멀지 않다

펜션을 손수 신축한다해도 조경비용이 30%는 차지한다

기존 팬션을 구입한다면 상당히 거액이 투자되지만 환금성은 생각보다 어렵다

실재 한 팬션을 지목하여 그 팬션 매물이 얼마만에 얼마의 가경으로 매매가 되는지를 눈여겨보면

상당한 기간이 흐흔 후 모든 거품이 빠졌을때 매수자가 나타나는 사실을 알게된다

 

즉 기대이익이 조경과 시설물에 투자한 비용을 절대 앞지르지 못한다

매도할 경우 상당한 시간을 두고 느긋하게 계획해야 한다

팬션의 특성상 그 물건에 맞는 매수자를 찾기란 극히 어려워서

본인이 원하는 가격에 매도할 생각이라면 아예 그곳에 뼈를 묻을 생각을 갖고 장차들어갈 묘자리까지 준비하는게 마음 편할지도 모른다

 

평균  펜션 가동률  25% .

초창기 열의와 적극성으로 그나마 유지되지만 점점 손님들의 요구에 지치고 시설물 수리와 청소에 지치는 것은 한 해를 나면 바로 나타난다

전 재산을 투자하여 25%도 안되는  가동률에 절대 만족하지 못한다

절전 절수 절약에 몸이 지쳐가면 방치로 된다

어떤이는 방이 춥다고 어떤이는 방이 덥다고

어떤이는 이불이 더럽다고 어떤이는 주방에 왜 가스가 없고 전기오븐이냐고 따진다

잔디 깍는것 그거 호사스러운 일이다

족구장 넷트 비가와도 걷지않고 나둔다

3년전에 만들어 논 그네가 보기에는 멀쩡하였는데 어느날 줄이 끊어져 아이가 팔목이 부러졌단다

수영장 지난 황사비에 누런 먼지와 낙엽이 엉켜 하수도가 막혔는지 물이 점점 불어나도

내년 여름에 해야지 한다

어쩌다 손님이 전화로 시내까지 픽업을 해 달라고 한다

예약 손님만 받는건 호사스러운 얘기이다 그나마 많았으면 좋겠다

갑작스레 언 방 녹이느라 보일라 돌리고 닭한마리 사오고 먼지 낀 이부자리 바꿔놓고  마음만 바쁘다

그런데 왜 카드가 안되냐며 되돌아가 버린다

 

중국 조바 아줌마는 식구들 부양하느라 주방 식자재를 틈만나면 가져간다

관리인 할아버지 장작하나 쪼개지 못하는 노인네가 소주병을 들고 살고 입만 동네 이장보다 낫다

 

약간은 극단적인 표현도 있지만

이보다 더한 말 못한 사정들 100가지도 넘는다

 

팬션 매물 그런대로 영업이 되어도 매물로 내놓는다

도시 생활이 그리운 것이다

 

한 펜션 매물을 보니까 부동산마다 자기 매물인양 알 듯 모를듯한 사진을 올려가며

인터넷을 활개치지만 정작 2년이 지나 등기부 등본을 열람해보면 융자금만 늘어있다

년 수익 2억 매가 22억 대출 11억

얼른 보기에 6년이면 융자 갚을 것 같지만 이 매물은 대출이자에 못이겨 나온 매물이다

 

그 매도인은 받고 싶은 희망일 뿐 착각을 하고 있는 것이다

사려는 사람은 냉정하다

영업권 무시한다  건축비 50% 인정한다  땅값 그 동네의 평균시세보다 약간 후하게 본다

 

펜션을 매입할 경제적인 여력이 있는 사람이면 절대 남이 하던 팬션 웃돈주고 사지 않는다

본인의 취향에 맞게 직접 지어 보람을 맛보고 싶어한다는 것이다

그보다 더 여유있는 분이라면 팬션 업 하지 않는다

10억 20억 30억 매물이 작은 돈인가?

서울에서 빌딩사서 관리인둬가며 회장 소리 듣는 거액이다

신규 등록,인허가도 까다로워 졌다는 것을 모르는 매도인도 있다

 

또,  기존건물의 매입으로 인한 신규등록의 경우에도 45평 면적제한을 받기 때문에 이걸 아시는 분들은 더더욱 구입을 꺼려하기 마련입니다.

차라리 객실 45평과 거주공간 20평 정도를 별도의 필지에 별도의 건물로 지으시면 합법적으로 영업이 가능한 형태가 될 테니까요

 

그렇다면 어찌하란 말인가?

발품을 많이팔아야한다

일단 매도자와 대화를 놓치지말고 들어보면 현재의 삶이 여유로운지, 마음이 급한지, 가식이 있는지,진실성이 있는지,부인과 남편과 관리인의 말이 일치하는지를 판단한다

 

심지어 그 팬션에 자주 숙박을 하여 수건이며 베게옷을 몇개나 빨아 널었는지

조바 아줌마랑 대화를 시도하여 겉으로 안 보이는 속 사정을 조사하고

연못이 있으면 물고기의 종류와 질을 보고 잔디깍는 기계와 소독기계의 정비상태를 둘러보고

강아지가 있으면 먹는 사료의 질 까지 보라는 것이다

 

대출이 있다면 통장에 연체 내역이 있는지와

재산세 소득세는 제 때에 납부하였는지까지 보라는 것 등등

다 열거하자면 끝이 없다

이 정도의 조사도 없이 단지 열정과 의욕만 가진다면 실패는 그만큼 빠를 것이다 ..끝