주택 가격 상승? 천만의 말씀

 

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2009년 7월 11일 일간지 및 T.V

 

한국 인구 2018년을 고비로 감소하기 시작하여

2050년엔 641만명이 줄어들며 인구 10명중 4명이 65세 이상 노인으로

세계에서 첫번째로 노령화 속도가 빠른 나라가 된다 

총 인구중 65세 이상 구성비 2010-11%에서 2050-38.2%로 크게 높아진다

특히 80세이상 고령 인구 비중은 같은 기간 1.9%에서 14.5%로 7배가 증가한다.

전체 인구 중 한가운데에 있는 사람의 나이도 2009년 37.3세에서 23050년 56.7세로 높아진다

 세계평균은38.4세 선진국 평균 45.6세 이다.

그만큼 어린이는 보기 힘들고 노인들이 넘쳐나는 사회가 되는 셈이다.

 

 한국개발 연구원(KDI) 최경수위원은

출산을 장려하고 있는 프랑스와 스웨덴의 보육예산은 G.D.P(국민 총생산의 약 2%수준인데

이는 우리나라가 초등학교 의무교육비에 지출되는 예산과 맞 먹는다"며

출산을 높일려면 지금부터 대규모 예산을 투입해야할 시점이라고 강조했다. 

 

 

 

인구가 줄어도 가구 수는 계속 늘기 때문에 당분간 집값이 떨어지기를 기대하기는 힘들다는 지적도 있다 

통계청에 따르면 우리나라 인구는 2019년부터 감소하지만 가구 수는 2030년까지 계속 증가한다는 것인데 

1.2인 가구가 증가하여 소형주택의 수요는 늘어난다는 얘기가 되는데

이는 성혼 연령의 인구 증가와는 거리가 있다.

IMF전 예식장마다 초 만원을 이루어 몇달전에 식장 예약을 하지 못하면

회관이나 야외 예식도 종종 있었다.

지금은 일부 부유층의 호텔 예식을 제외하고는 대실료는 거의 무료로 하고있다.

이는 곧 늘어난 예식장들이 수지가 취약해지고 있다는 얘기며

성혼 인구가 즐어들고 있다는 결론을 얻을수 있다.

물론 소형 주택의 수요가 대형 주택의 수요보다 비중이 높아질것이다.

하지만 우리네 베이비 부머들이 부부 단 둘이 산다고 집을 줄여가는 비율은 미미하다.

 

한국에서는 의외로 국민들 사이에 일본 이상으로 부동산 불패신화의 뿌리가 깊다.
부동산을 안전한 자산이라고 믿고 있는 듯하다.
그 원인은 인구의 대부분이 수도권에만 집중되어 있는 ‘초일극 집중 현상’ 때문일 것이다.
하지만 부동산 불패신화는 영원할 수 없다.

한국은 일본을 웃도는 저출산 현상(세계에서 꼴지수준의 출산율)이 진행되고 있으며,

고령화 현상도 가속화되고 있다. 
머잖아 일본과 같이 주택이 남아 돌기 시작할 것이다.

 

현재의 일본은, 취업인구 100명중 30명이 노인을 고용하고 있는데,

선진국 중에서 가장 많은 숫자이다."

 

우리나라는 지금까지 역사상 유래가 없을 정도로 빠르게 인구가 증가 했다.

     이로인해 집을 살려는 수요가  많아졌고 따라서 아파트값은 오를 수 밖에 없었다.

 

저출산의 원인은 바로 높은 교육비(사교육비 포함)와 내집마련의 높은 벽이 가장 큰 원인이었다.  

대학까지 졸업시키는데 대략 1억~1억 5천

졸업후 결혼비용까지 부모가 부담하여야 하는 한국의 정서.

 

IMF 당시 혼인신고율이 최저에 달했으며 출생율또한 비례해서 저조했다. 

     2007년 기점으로 집을사는 수요층인 주로 30~40대 인구가 감소 했고,  

 2010년까지 실질노동 인구인 25~54세 인구가 감소 할것이라는 통계청의 통계다.

     2018년까지는 92만명이 늘어난 후 우리나라 인구는 점점 감소 한다고 한다

     반면 앞으로 5년간

2기 신도시 기업도시 혁신도시 경제자유구역도시 테마도시 행복도시 등

(총46 개)의 신도시가 건설되어 가장많은 아파트가 공급될 예정이고 

수용인구만 약 520만명 예상된단다.

 

       우리가 처음 겪는 인구 감소와 함께 집값은 어떻게 될것인가?   

통계자료를 빌리면

필연적으로 집값은 붕괴 될것이며 지속적인 인구감소로 집값은 하락할것 같다.

        2년 후면  즉 2011년 이후부터는 집값은 체계적으로 하락할 수 밖에 없는 결론이 나온다.

      
항아리형 인구 구조의 한국과 일본
일본의 전형적인 항아리 구조의 인구는 바로 우리나라의 인구 구조와 흡사하다.

차이가 있다면 우리나라가 인구 증가 속도와 감소가 더 빠르다는 것이다.

 이런 이유로 일본보다 경제 성장율도 빨랐고, 아파트 값도 빨리 올랐다.

이는 곧 경제 불황으로 가는 속도나 아파트 값 붕괴도 더 빨리 일어 날거라는 얘기다.



 일본 부동산 폭등을 일으킨 단까이 세대

그림에서 가장 인구가 많은 층이 2008년 현재 60세에 해당하는 층으로

세계 제 2차대전 후, 1947년부터 1949년 사이에 태어난 일본의 제 1차 베이비붐 세대이다.

일본에서는 이 세대를 단까이(塊: 덩어리라는 의미) 세대라고 부른단다.
이 단까이 세대는 일본을 현재 세계 2위의 부국으로 만든 장본이다.

이 세대가 한창 전성기였던 30대에 일본이 최전성기를 누렸는데,

또한 일본의 부동산 값을 폭등하게 만든 주원인 이었다.

우리나라의 아파트 값 폭등으로 1기 신도시와 2기 신도시 건설 정책이 나오게  만든 주범도

우리나라의 베이비 붐 세대였다.

 

집을 처음 구입하는 시기가 결혼을 하고 몇 년이 지난 30세 초반쯤이다.
일본의 단까이 세대가 30세 초반이 되는

1980년대 말에서 1990년대 초까지가 일본의 집값이 가장 많이 올랐고,

이들이 집을 마련한 이후 인구가 줄어 들면서 14년 간 부동산 값이 떨어진 것이 우연일까?
또 하나 눈여겨 볼 사실은,

1991년부터 일본의 생산인구(15세~65세, 돈을 버는 인구)가 계속 감소하였고,

부동산 가격도 따라서 감소하였다는 사실이다.

 

 

  

2008년 - 인구 감소와 공급과잉, 지방은 이미 시작되었다.

 수도권을 제외한 지방은 몇년 전부터 인구가 줄어들고 있고,

특히 생산인구나 소비를 뒷받침 해주는 젊은 인구도 계속 줄어들고 있다.

당연히 경기는 예전만 못하고, 아파트 값은 따라서 침체되고 있다.

2008년 2월 말 기준으로 미분양 아파트는 20만호가 되고 이중 80% 이상이 지방의 미분양이다.

현재 지방의 미분양 물량은 IMF 때의 수준과 맞먹는다.

2008년 현재 IMF때보다 훨씬 나은 경제 상황에도 불구하고 왜 IMF 때와 맞먹는 미분양이 발생하고 있을까?

인구 감소와 아파트 공급 과잉이라는 요인 이외는 어떤 이유로도 설명이 되지 않는다.
기업도시나 혁신도시 설립 등의 개발 호재로 투기과열지구로 지정되었던 지역도,

이제 투기과열지구를 해제했지만 시장이 살아날 가능성은 없어 보인다.

물론 미분양을 채워줄 인구가 예전처럼 늘어나면 되지만 그럴 가능성은 거의 없다.



수도권을 제외한 지방에서 가장 아파트 값이 많이 올랐다는 울산을 한번 보자.
2005년 12월 11일자 경상일보를 보면 "울산시 남구 무거동에 울산 최대 규모의 주상복합건물이 신규 추진되는 등 오는 2010년까지 울산에 약 30여곳에 주상복합이 건립, 일반 공동주택사업과는 별도로 약 1만가구 규모의 아파트를 공급할 예정이다"고 한다.

 이런 공급과잉 때문에 최근 분양율 0%를 기록하고 있다.

울산 혁신도시 분양율이 얼마나 나올지 정말 궁금하지 않을 수없다.



■ 공식 발표 미분양 13만 가구 - 실질 미분양 20만 가구 추정

2008년 2월까지 현재 건설업체의 공식 발표에서 미분양이 13만 가구가 있다고 하지만,

실질 미분양은 20만 가구가 된다고 한다.

신도시 분양은 시작하지도 않은 마당에, 이러한 아파트의 미분양이 급증하고 있는 실정이다.

과연 신도시 분양이 제대로 이루어질지 의심스럽다.

아래의 글은 2008년 4월 15일자 중앙일보의 기사이다===================================================================================
'미분양 폭탄' 부산·대구는 분양가보다 4000만원 싸게 내놔도 거래가 없다.

상한제 피하려 작년 말 무더기 공급
노 정부 무분별한 택지 지정도 원인
전국에 10만 가구 … 건설사 잇단 부도

13일 오후 9시. 부산시 남구의 한 아파트는 을씨년스러웠다.

가족들이 모여 있는 일요일 저녁이었지만, 15층 가운데 불이 켜진 층은 두세 층에 불과했다.

오가는 사람도 거의 없었다.

한 주민은 “입주한 지 1년이 지났지만 전체 700여 가구 중 10% 정도만 입주한 것 같다”며

 “엘리베이터에서 다른 사람과 마주치는 경우가 거의 없다”고 말했다.

 

창원,마산,진해,울산 지역은 공공기관,군부대, 대형 회사들이 외곽으로 이전하면

약속이나 한듯 그자리에 아파트가 들어서고 있다.

줄어드는 인구를 아파트를 지으면 늘어난다고 생각하는 시정 담당자들의 잘못된 판단이란것은

이미 매스컴에서 특집을 다루었었다.

 

요즘 대형 건설업체들은

P와 M건설을 제외하고 아예 아파트 건설 수주를 받지 않고 있다.

현정부의 시책에 부응하여 토목,교량 등 기간산업으로 방향선회가 불가피 하다는 설이 설득력이 있다.

*

서울의 경우이지만 근래 아파트 가격상승 조짐이 국지적으로 나타나는것을 보고

마치 다시 집값이 오르지않나 기대심리가 작용하는것 같다.

허나 서울 그것도 국지적이다.

국제 환란을 맞아 정부는 엄청난 유동자금을 내보냈다.

소비를유발하자는 취지였지만 시중 유동자금이 갈 곳이 없다.

주가가 연일 안정새를 취하는것을 보면

 그나마 자금의 출구이기 때문이지 경기가 회복되어서가 아님을 보여준다.

 

베이비부머는 태생이 촌놈이다

회귀본능

맨땅에 묻힌 재래식화장실 사용하며 자라나 비데얹힌 좌변기에 만족감으로 흡족해 했지만

졸졸  흐르는 시냇물을 보면 바짓가랭이 걷고 텀벙거리고 싶어하는 본능은 50대 전후세대인 것이다.

능력이 되는자이던 안 되는 자이던간에 

탈 도시현상이 도시 집중현상 못지않게 늘어나는 추세이다.